Застройщик по закону обязан передавать дольщикам жилые помещения, соответствующие требованиям законодательства, договора, градостроительным и прочим регламентам и нормативам. На случай, если он их нарушит, существуют гарантийные обязательства застройщика. Они дают право владельцу жилья потребовать устранения дефектов дома, если те будут выявлены в рамках гарантии. На что распространяется гарантия от застройщика и как ее реализовать?
Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика
Когда строительная компания передала кому-либо из дольщиков жилье, качество строительства которого привело к ухудшениям условий проживания в нем, п. 2 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…» дает дольщикам право обратиться к строителям с требованием:
- бесплатно исправить выявленные дефекты;
- снизить стоимость квартиры, соразмерно дефекту;
- возместить расходы дольщиков на самостоятельный ремонт.
Обратите внимание!
Если дефекты окажутся существенными, дольщики вправе отказаться от квартиры и потребовать возврата ранее уплаченных денег + компенсацию за их использование строительной компанией.
Застройщик обязан исполнить указанные требования добровольно, иначе владельцы квартир вынуждены принуждать его к исполнению гарантийных обязательств через суд, дополнительно взыскивая неустойку и ущерб.
На что распространяется гарантия
Строители отвечают за качество имущества, переданного дольщикам по ДДУ, а именно:
- все конструктивные элементы многоквартирного дома, включая стены, перегородки, крышу, фундамент, лестничные пролеты и площадки, окна, входные двери и прочие части;
- все переданное инженерно-техническое оборудование, включая сети водо-, газо-, электо-, теплоснабжения, канализацию, системы автономного отопления, насосное оборудование, приборы учета, радиаторы отопления, сантехнику, если она была установлена.
Срок гарантии на дом от застройщика
Стороны вправе самостоятельно определять срок действия гарантии в договоре ДДУ. Но такой срок, согласно п. 5, 5.1 ст. 7 ФЗ № 214, не может быть менее:
- 3 лет в отношении всех инженерно-технических систем и приборов;
- 5 лет в отношении остальных конструктивных элементов многоэтажки.
Обратите внимание!
Более длительные сроки гарантии могут быть установлены на все либо же на отдельные элементы многоэтажки, что зависит от условий, которые изначально предлагает застройщик дольщикам. Исчисление указанного срока начинается со дня, когда СК передала жилое помещение первому дольщику в доме.
Гарантия на крышу
Крыша является конструктивным элементом многоквартирного дома, потому минимальный срок гарантии на нее – 5 лет. Положения, уменьшающие указанный срок в договоре ДДУ недействительны. Так как качество кровли напрямую зависит от качества кровельных материалов, добросовестные застройщики гарантируют долговечность кровли на протяжении не менее 10 лет и даже больше.
Гарантия на лифты
Лифт – инженерно-техническая система, потому минимальный срок гарантии на нее составляет 3 года. Устранению со стороны застройщика подлежат дефекты, выявленные в любых конструктивных элементах лифта, в том числе проблемы с двигателем, поломки электроники либо дверей, иных узлов и агрегатов.
Гарантия на сантехнику
Сантехника также является инженерно-технической составляющей, потому срок ответственности за нее составляет 3 года. К ней относятся как водопроводные системы и канализация, так и отдельные сантехнические приборы и изделия, если они были установлены в квартире на момент передачи жилья дольщику. Это может быть унитаз, смеситель, ванна, душевая кабина, биде, полотенцесушитель или иной предмет сантехники, установленный строителями.
На что застройщик не дает гарантию
Обязанность строителей устранить выявленные дольщиками дефекты распространяется лишь на те недостатки, которые возникли на протяжении гарантийного периода и вызваны нарушениями при строительстве. Согласно п. 7 ст. 7 ФЗ № 214, девелопер не дает гарантию на:
- дефекты, возникшие по причине обычного износа оборудования или конструктивных частей многоэтажки;
- дефекты, возникшие из-за нарушения условий эксплуатации жилья либо встроенного в нем оборудования самими жильцами;
- дефекты, возникшие из-за низкого качества ремонта, проведенного самими жильцами;
- дефекты, возникшие по причине нарушения условий эффективного и безопасного использования жилых помещений;
- дефекты, возникшие по независящим от девелопера и изготовителей оборудования причинам – из-за стихийного бедствия, техногенной катастрофы.
Обратите внимание!
Если строители отказываются проводить гарантийный ремонт, бремя доказывания обстоятельств, которыми они обосновывают свои позицию, лежит на них.
Сроки исполнения гарантийных обязательств
Срок устранения дефектов законом конкретно не определен. Такой срок должен быть разумным и согласованным с лицом, заявляющим требование о проведении ремонта. Строительная компания не может устанавливать такой срок самостоятельно и навязывать его дольщику – установление срока возможно лишь с его одобрения.
Такой разумный срок не должен превышать 30-45 дней, исходя из характера выявленного дефекта и работ, необходимых для его устранения. Для фиксации такого срока его следует закрепить отдельным соглашением или четко оговаривать в письменной претензии к застройщику.
Обратите внимание!
Если строители нарушают ранее оговоренный срок ремонта, дольщик вправе запросить у СК выплату денежной неустойки в размере 1% от цены проводимых работ за каждый просроченный день.
Как правильно предъявить претензию
Дольщики вправе затребовать у девелопера устранение выявленного дефекта сразу через суд либо предварительно обратившись к нему с претензией, по ст. 7 ФЗ № 214. Такая претензия составляется в свободной форме и содержит:
- наименование строительной компании;
- ФИО, адрес, контакты заявителя;
- реквизиты ДДУ, срок составления передаточного акта с первым жильцом дома;
- описание выявленного дефекта, при наличии – заключение эксперта относительно причин его возникновения;
- требование исправить выявленный недостаток;
- разумные сроки, в течение которых СК обязана исполнить обязательства по гарантии;
- предупреждение об обращении в суд в случае игнорирования;
- перечень приложенных документов, дата, подпись.
Претензию следует передать лично в офис СК с обязательной отметкой о приеме и дате на втором экземпляре либо направить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Если такой вариант предусмотрен договором с застройщиком, документы могут быть поданы в электронной форме на указанный в договоре адрес электронной почты.
